گام اول معاملات كاغذي در بورس نفت
انتشار اوراق مشارکت ارزی در سال جاری به شکل صکوک و اوراق سلف نفتی و برای اولین بار در قالب بازار سرمایه و بورس انجام خواهد شد که انتشار این اوراق را می توان نقطه شروعی برای کلید خوردن معاملات کاغذی نفت در بورس دانست.
انتشار اوراق مشارکت به خصوص در سال‌های اخیر تبدیل به بخشی مهم و غیر قابل چشم‌پوش تامین مالی صنعت نفت ایران شده است. در سال جاری نیز طبق جزء الف بند 48 قانون بودجه سال 90، وزارت نیرو، نفت و دیگر دستگاه‌ها اجازه انتشار 20 هزار میلیارد تومان اوراق مشارکت دارند که از این میزان انتشار 10 هزار میلیارد تومان در اختیار وزارت نفت قرار گرفته است.
از این رقم 9 هزار میلیارد تومان سهم شرکت ملی نفت است و شرکت‌های ملی گاز و پالایش و پخش فرآورده‌های نفتی هر یک اجازه انتشار 500 میلیارد تومان اوراق را در اختیار دارند.
مجوز انتشار اوراق مشارکت توسط بانک مرکزی صادر می‌شود. با وجود گذشت قریب به 6 ماه از ابتدای سال جاری تاکنون بانک مرکزی تنها دو مجوز انتشار اوراق مشارکت برای شهرداری تبریز و وزارت نیرو صادر کرده است. بر این اساس بان مرکزی به شهرداری تبریز مجوز انتشار اوراق 4 ساله با سود باز پرداخت 15.5 درصد و به وزارت نیرو مجوز انتشار اوراق 5 سال با سود 16 درصدی داد که مهلت فروش اوراق وزارت نیرو نیز به تازگی به پایان رسیده است. اما واقعیت آن است که هر دو مورد انتشار اوراق در سال جاری تجربه‌های ناموفقی بوده و نتوانسته‌اند منابع لازم را جذب کنند.
با وجود تأثیر علل مختلف بر موفق نبودن انتشار اوراق از جمله نرخ پایین سود با توجه به سودآوری بازارهای طلا و ارز اما مهمترین علت علت این عدم موفقیت را می‌توان در نقد شوندگی اوراق منتشر شده در سال جاری جستجو کرد. بر اساس بسته سیاستی نظارتی سال 90 بانک مرکزی اوراق مشارکت بر خلاف سال های گذشته حق باز خرید پیش از سررسید در بانک‌ها را ندارند و برای باز خرید باید از طریق بورس و فرابوس اقدام شود.
بر این اساس ناشناخته بودن فرآیند بورس و فرابوس نزد مردم مساله نقدشوندگی این اوراق را تحت تاثیر قرار داده است چنانکه در 17 یا 18 سالی که از انتشار اوراق در کشور می‌گذرد مردم عادت کرده‌ا‌ند این اوراق را در بازار پول یعنی بانک‌ها نقد کنند نه در بازار سرمایه و خریداران حتی درباره محل‌هایی که می‌توانند برای فروش پیش از سررسید اوراق مشارکت مراجعه کنند، آگاهی ندارند. شورای پول و اعتبار با اصلاح این محدودیت می‌تواند تأثیر قابل اعتنایی در انتشار اوراق مشارکت و تأمین مالی صنعت نفت داشته باشد.
در عین حال نرخ سود پایین اوراق سلف چه محدودیت‌هایی دارند؟ اوراق مشارکت نیز جایگاه خود را در لیست دلایل عدم موفقیت انتشار اوراق مشارکت از دست نداده است. در واقع با توجه به التهابات موجود در بازار سکه و ارز، نرخ سود 15 یا 16 درصدی مردم را برای سرمایه‌گذاری در اوراق مشارکت ترغیب نمی‌کند.
بر اساس این گزارش اگر دو مشکل نقدشوندگی و سود اوراق مشارکت حل شود بقیه صاحبان مجوز انتشار اوراق مشارکت برای انتشار آن اقدام خواهند کرد کمااینکه با گذشت 6 ماه از سال مدیران صنعت نفت به عنوان بزرگترین صاحب مجوز انتشار اوراق مشارکت هنوز اقدامی برای این کار انجام نداده‌اند و دست‌اندرکاران تأمین مالی این صنعت منتظر تغییر کردن این دو شاخص توسط شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی هستند.
در عین حال شنیده‌ها حاکی از آن است که بانک مرکزی برای برطرف کردن این مشکل قول‌هایی داده است و جلساتی نیز در این خصوص در بانک مرکزی برگزار شده است.
به همین دلیل است که در بخش‌هایی از صنعت نفت و به خصوص شرکت ملی نفت میزان درخواست انتشار، بانک عامل و دیگر موراد در خصوص انتشار اوراق مشخص شده است و مدیران بخش‌های مختلف انتظار برداشته شدن این مانع را می‌کشند چنانکه به عنوان مثال شرکت نفت و گاز پارس برای انتشار اوراق مشارکت به منظور تامین مالی پروژه‌های پارس جنوبی با بانک‌های تجارت، ملت، سپه و صادرات مذاکره کرده و این بانک‌ها نیز برای انتشار اوراق امادگی دارند. این بخش‌ها منتظرند که در شورای پول و اعتبار نقدشوندگی اوراق در بازار پول کشور ممکن شمرده شده و نرخ سود نیز اصلاح شود.
همانگونه که گفته شد یکی از منابع توسعه پارس جنوبی اوراق مشارکت است و شرکت ملی نفت از 9 هزار میلیارد تومان سهم خود در انتشار این اوراق محدودیتی برای نقت وگاز پارس به عنوان مسئول توسعه پارس جنوبی قائل نشده است و به هر میزان که این شرکت در سقف مجوزهای امسال شرکت ملی نفت ظرفیت داشته باشد می‌تواند از انتشار اوراق مشارکت بهره ببرد. اگرچه به تازگی اخباری مبنی بر سقف 5 هزار میلیارد تومانی انتشار این اوراق برای استفاده در پارس جنوبی شنیده می‌شود.
*ریسک پایین اوراق مشارکت، نقط قوت رقابت با بازار طلا و ارز
اوراق مشارکت پول‌ها و سرمایه‌های خرد در اختیار مردم را جمع‌آوری می‌کند و هدف خریداران اوراق اغلب سود بردن از سرمایه‌های کوچکی است که در کوتاه مدت راکد می‌‌مانند. به همین دلیل برای این خریداران امنیت سرمایه‌گذاری و نقدشوندگی بیش از سود اوراق مهم است.
با وجود اینکه بازار طلا و ارز رقیب اوراق مشارکت است و به نظر می رسد با رونق این دو بازار انتشار اوراق مشارکت با استقبال کمتری مواجه شود اما از سوی دیگر بازار طلا و ارز با وجود سودآوری، بازاری با التهاب بالا و ریسک است کمااینکه قیمت طلا و ارز به طور مداوم در حال تغییر است و تنها افراد ریسک‌پذیر توانایی حضور در این بازار را دارند.
به نظر می‌رسد افرادی که ریسک‌پذیری کمتری دارند که اغلب خریداران اوراق مشارکت را همین دسته تشکیل می‌دهند محافظه کار بوده و به دنبال یک سرمایه‌گذاری با سود کمتر اما بدون ریسک می‌گردند.
بعضی کارشناسان معتقدند حتی در شرایط فعلی با انتشار اوراق مشارکت بدون محدودیت نقدشوندگی و با نرخ سود 5/ 17 تا 18 درصد این اوراق بدون مشکلی به فروش خواهند رفت و دچار چالش در رقابت با دیگر انواع سرمایه گذاری کوتاه مدت نخواهند داشت.
*انتشار اوراق سلف موازی؛ گام اول معاملات کاغذی در بورس نفت
بر اساس این گزارش انتشار اوراق مشارکت ارزی براساس جزء ب ماده 83 قانون برنامه پنجم انجام می‌شود. در این قانون انتشار اوراق مشارکت ارزی منوط به تایید وزارت اقتصاد و بانک مرکزی دانسته شده است.
شنیده‌ها حاکی است در خواست انتشار اوراق مشارکت ارزی برای توسعه پارس جنوبی نیز به بانک مرکزی و وزارت اقتصاد ارائه شده و پروسه بوروکراسی اداری را می‌گذارند. اما نکته قابل اعتنا و مهم در این زمینه که وزیر نفت نیز به تازگی درباره آن صحبت کرده است این است که انتشار اوراق مشارکت ارزی در سال جاری به شکل صکوک و اوراق سلف نفتی انجام می‌شود. در عین حال انتشار این اوراق در قالب بازار سرمایه و بورس انجام خواهد شد و برخلاف سال‌های گذشته بازار پول و بانک‌های کشور محمل انتشار این اوراق نخواهند بود.
در واقع انتشار اوراق سلف نفتی با چنین شرایطی شباهت زیادی به معاملات کاغذی نفت دارد و انتشار این اوراق را می‌توان نقطه شروعی برای کلید خوردن معاملات کاغذی نفت در بورس کالا دانست.
بر این اساس صکوک یک کلمه عربی از ریشه صک است. صک معرب کلمه چک فارسی است. در واقع هر نوع اوراق بهاداری را می‌توان صکوک نامید. کمااینکه آنچه به عنوان اوراق مشارکت در ایران مشهور شده در واقع به گونه‌ای از صکوک و اوراق بهادار است.
بر اساس این گزارش 5 میلیارد یورو در بودجه سال جاری به انتشار اوراق مشارکت ارزی اختصاص داده شده است که این اوراق براساس عقد سلف موازی منتشر خواهد شد.
انتشار اوراق سلف نفتی گامی جدید در راستای راه‌اندازی بورس نفت و همچنین انجام معاملات کاغذی نفت در کشور خواهد بود. چنانکه این اوراق بهادار حتی به عنوان جایگزینی برای ارزهای خارجی مانند یورو و دلار قابل معامله در بازارهای بین‌الملی خواهند بود.
اوراق سلف چه محدودیت‌هایی دارند؟
ایران و جهان- علی صالح آبادی، با اشاره به راه‌اندازی اتاق گفتگو با شرکت ملی صنایع پتروشیمی و توافقات صورت گرفته با وزارتخانه متبوع و کارگروه کنترل بازار، ابراز امیدواری کرد که محدودیت نوسانات قیمت کالاها در این بورس برداشته شود.
به گزارش ایران و جهان، علی صالح آبادی، رییس سازمان بورس و اوراق بهادار در سمینار قراردادهای سلف موازی استاندارد میلگرد با اشاره به محدودیت‌های موجود در نوسانات قیمت کالاها در بورس کالای ایران تاکید کرد: تلاش ما بر این مهم است که محدودیت نوسانات قیمتی در کالاهای مختلف معامله شده در بورس کالا برداشته شود و اعتقاد ما این است که کالایی که در بورس کالا مورد معامله قرار می گیرد نباید محدودیتی در نوسان قیمت آن اعمال شود.
وی با اشاره به تعاملات و همکاری سازمان بورس و بورس کالا با وزارت صنعت، کارگروه کنترل بازار و شرکت ملی صنایع پتروشیمی خاظرنشان کرد: با راه اندازی اتاق گفتگو با شرکت ملی صنایع پتروشیمی و توافقات صورت گرفته با وزارتخانه متبوع و کارگروه کنترل بازار امید است محدودیت نوسانات قیمت کالاها در این بورس برداشته شود چرا که این مساله در نهایت به نفع اقتصاد کشور خواهد بود. وی در ادامه گفت: نگاه ما به بورس کالای ایران به عنوان بازاری است که به شفافیت بازار کالاها کمک کرده و سیگنال‌های واقعی را هم به سمت عرضه و هم به سمت تقاضا ارسال می کند و با نگاه به بورس کالا می توان به سیاستگذاری دولت در بخش‌های مختلف کالایی کمک کرد. وی با اشاره به نقش بورس کالا در تامین مالی کوتاه مدت تولیدکنندگان گفت: راه اندازی ابزارهای مالی جدید از جمله قراردادهای سلف موازی و قبض انبار در بورس کالای ایران بازار کشور را به سمت بازاری رقابتی تر و شفاف تر سوق می دهد و بورس کالا می تواند ارتباط ما را با اقتصاد جهانی در این زمینه برقرار کند.
به گزارش ایران و جهان، علی صالح آبادی، رییس سازمان بورس و اوراق بهادار در سمینار قراردادهای سلف موازی استاندارد میلگرد گفت: معاملات بورس کالا در ابتدا مبتنی بر معاملات کالا های فیزیکی مانند محصولات فلزی و کشاورزی بود و در ماه های پایانی سال 86 نیز فرآورده های نفتی و پتروشیمی به این جمع افزوده شد لیکن با توجه اوراق سلف چه محدودیت‌هایی دارند؟ به دیدگاه سازمان بورس و اوراق بهادار سعی بر این شد که علاوه بر محصولات فیزیکی قراردادهای مبتنی بر کالاها نیز در بورس کالا مورد معامله قرار گیرد.
وی با بیان اینکه حجم بسیار زیاد معاملات در بورس های کالایی جهان مربوط به داد و ستد قراردادهای مبتنی بر کالا و معاملات آتی است، خاطر نشان کرد: حرکت به سوی ابزارهای مالی در بورس کالای ایران همواره مد نظر بوده و روند روزافزون معاملات قراردادهای آتی در این بورس گویای این مدعاست. رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار در ادامه گفت: در سال گذشته حجم معاملات قراردادهای آتی در بورس کالا بسیار بالا بود و طی امسال نیز این روند تا حدودی ادامه داشته البته با توجه به نوسانات کمتر قیمت طلا طی امسال، کاهش این معاملات منطقی است.
وی افزود: ما امیدواریم در آینده نزدیک شاهد آغاز معاملات اختیار در بورس کالا باشیم ضمن آنکه در معاملات آتی نیز ورود دارایی پایه جدید علاوه بر سکه، مدنظر بورس است. وی در ادامه در خصوص راه اندازی قراردادهای سلف موازی استاندارد میلگرد گفت: در بورس کالا معاملات سلف معمولی از مدتها پیش آغاز شده و طبق موازین شرعی معامله سلف نمی تواند بازار ثانویه داشته باشد و به عنوان مثال اگر کسی کالایی را بصورت سلف خریداری کرده باشد تا قبل از سررسید نمی تواند آنرا واگذار کند. به این دلیل معاملات سلف دارای مشتریان کمتر و محدودتری است و نقش تولیدکننده در تعیین قیمت کالا بسیار پررنگ است در حالی که هم اکنون با تمهیدات اندیشیده شده و در قالب موازین شرعی پیگیری شده از سوی کمیته فقهی با معاملات قراردادهای سلف موازی استاندارد، امکان معاملات در بازار ثانویه فراهم شده است.
سخنگوی سازمان بورس و اوراق بهادار در ادامه با بیان اینکه کالاهایی که ماهیت تجاری بیشتری دارند در قراردادهای سلف موازی امکان داد و ستد آنها بیشتر وجود دارد گفت: اوراق سلف چه محدودیت‌هایی دارند؟ در معاملات قراردادهای سلف موازی، افراد گوناگونی می توانند شرکت کنند و خریداران بیشتری در بازار حضور پیدا می کنند و بازار، شفاف تر و قیمتها، واقعی تر خواهد بود. ضمن آنکه با توجه به نقدشوندگی زیاد بازار در هر لحظه امکان کشف قیمت وجود دارد و بازار خارج از بورس می تواند برای تعیین قیمت از آن استفاده بکند. این در حالی اتفاق می افتد که با معاملات قراردادهای سلف موازی قیمت کالاها بصورت روزانه و لحظه ای مانند قراردادهای آتی کشف می شوند.
دکتر صالح آبادی با اشاره به اینکه در قراردادهای سلف موازی استاندارد مانند قراردادهای آتی اصل بنابر تحویل کالا است گفت: در این معاملات نیز الزاما تحویل کالا صورت می گیرد و مانند قراردادهای آتی در صورت عدم تحویل از سوی فروشنده و یا عدم تحویل از سوی خریدار، جریمه های لازم به آنها تعلق خواهد گرفت. وی در ادامه افزود: با راه‌اندازی قرارداد سلف موازی بر روی هر کالا از جمله میلگرد، مقدمات راه اندازی قراردادهای آن کالا نیز فراهم می شود و آنچه که برای ما مهم است آن است که حرکت از سوی معاملات فیزیکی را بسوی معاملات ابزارهای مالی در بورس کالا پیش ببریم.
مدیرعامل بورس کالای ایران با تاکید بر اینکه توسعه ابزارهای مالی جدید یکی از اهداف هشت گانه استرات�?یک بورس کالای ایران است، توضیح داد : این بورس در جهت نیل به این هدف استرات�?یک و افزایش سهم ابزارهای مالی جدید از معاملات بورس ، طی سال های اخیر سعی داشته است که ابزارهای مالی را توسعه دهد.
«پناهیان» ادامه داد : توسعه کیفی و کمی عرضه و پذیرش کالاها و دارایی های پایه جدید از دیگر اهداف استرات�?یک بورس کالا است که در این راستا سعی شده است، جهت افزایش انگیزه فعالیت در بورس کالا ،عرضه و پذیرش کالاها و اوراق بهادار مبتنی بر کالا صورت گیرد.
وی یکی از مهمترین اقدامات در جهت افزایش عرضه و پذیرش کالاها و اوراق بهادار مبتنی بر کالا را پذیرش دارایی پایه میلگرد برای معاملات قراردادهای سلف موازی استاندارد برشمرد و گفت : از دیگر اقداماتی که در این زمینه صورت گرفته است می توان به آماده سازی پذیرش دارایی پایه ذرت، کنجاله سویا و میلگرد برای معاملات قراردادهای آتی و پذیرش نهایی دارایی پایه زیره سبز برای این معاملات اشاره کرد.
مدیرعامل بورس کالای ایران ضمن تشکر از مساعدتهای شرکت ذوب آهن اصفهان راه اندازی قراردادهای سلف موازی استاندارد را از اهم برنامه های بورس کالا جهت توسعه ابزارهای مالی جدید در این بورس دانست و توضیح داد : راه اندازی قراردادهای آتی با رویکرد کارگزار محوری، راه اندازی قراردادهای آتی یک روزه و راه اندازی قراردادهای اختیار معامله از دیگر برنامه های بورس کالا جهت توسعه ابزارهای مالی جدید است.
« پناهیان» در ادامه کشف پیوسته قیمت دارایی پایه را از مزایای معاملات قراردادهای سلف موازی استاندارد معرفی کرد و گفت : کمک به نقدشوندگی معاملات سلف متداول، تامین مالی تولیدکنندگان، پوشش ریسک کامل‌تر نسبت به قرارداد سلف متداول و حذف نااطمینانی‌های نوسان قیمت و تسویه نقدی با وضع اختیارها از وی�?گیهای این قراردادها است.
بخش دوم اوراق سلف نفت کوره بزودی منتشر می شود
خبرگزاری میزان: مدیرعامل بورس انرژی گفت: بورس انرژی بزودی میزبان عرضه بخش دوم اوراق سلف استاندارد نفت کوره با سود سالانه ٢٥ درصد خواهد بود که در صورت افزایش قیمت نفت می تواند تا ٢٨ درصد افزایش یابد.
به گزارش ، علی حسینی اظهار کرد: با موافقت هیئت مدیره شرکت ملی نفت ایران، عرضه مرحله دوم انتشار اوراق سلف موازی استاندارد نفت کوره به مبلغ یک هزار میلیارد ریال با همکاری شرکت تامین سرمایه امین، بزودی در بورس انرژی انجام می شود.
حسینی افزود: این عرضه دو مرحله ای خواهد بود و در هر بار عرضه ٥٠٠ میلیارد ریال اوراق سلف استاندارد نفت کوره عرضه می شود.
مدیر عامل بورس انرژی تصریح کرد: پس از عرضه و فروش موفق بخش نخست اوراق سلف استاندارد نفت کوره طی دو هفته و در دو مرحله که در مجموع هزار میلیارد ریال بود، پیش بینی می شود بخش دوم این اوراق بزودی عرضه شود.
وی اظهار کرد: دارایی پایه اوراق نفت کوره ٣٨٠ سانتی استوک است و اندازه هر قرارداد از این اوراق معادل یک تن نفت کوره است و عرضه به صورت ریالی انجام می شود، انتشار این اوراق با مجوز صادره توسط سازمان بورس و اوراق بهادار و بر اساس درخواست شرکت ملی نفت ایران صورت می گیرد.
وی ادامه داد: هر فردی که دارای کد بورسی باشد می تواند از طریق کارگزاریهای مجاز اقدام به خرید اوراق سلف استاندارد نفت کوره کند و علاقه مندان باید کد خود را فعال کرده و از طریق کارگزاران خود اقدام به خرید اوراق کنند.
حسینی اظهار کرد: ارزش هر قرارداد یک میلیون تومان بوده و سود روز شمار آن ٢٣ درصد است که در پایان دوره زمانی قرارداد یکساله، ٢٥ درصد سود تضمینی به دارندگان آن پرداخت می شود، این سود می تواند در صورت افزایش قیمت نفت کوره تا سقف ٢٨ درصد ارتقا یابد.
وی افزود: هیچگونه محدودیتی در خرید این قرارداد توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی وجود ندارد و حجم فروش اوراق با توجه به تجربه نخست عرضه آن، نشان از پتانسیل بالای اوراق در بازار سرمایه ایران دارد.
تجربه نخستین مرحله عرضه این اوراق نشان داد که علاقه مندی برای خرید اوراق سلف در سطح جامعه وجود دارد و می توان از این ابزار جدید معاملاتی به بهترین شکل بهره برد اما در نظر داریم با بهترین شرایط این اوراق در مرحله دوم منتشر شود.
گفتنی است که در بخش نخست عرضه، در دو مرحله یک هزار میلیارد ریال از این اوراق توسط سرمایه گذاران خریداری شد و ١٧٢ شخص حقیقی و حقوقی جزو خریداران این اوراق بودند و قیمت هر قرارداد از این اوراق ١٠.٦٦١.٤٤٠ ریال و دارایی پایه اوراق نفت کوره ٣٨٠ سانتی استوک بوده و هدف از عرضه آن تأمین مالی طرحهای توسعه ای شرکت ملی نفت ایران بود.
اندازه هر قرارداد این اوراق معادل یک تن نفت کوره بود و عرضه به صورت ریالی انجام شد. متعهد پذیره نویسی و بازارگردان این اوراق هم شرکت تأمین سرمایه امین و کارگزار عرضه کننده آن کارگزاری تدبیرگران فردا بود.
براساس این گزارش، این اوراق منظم به اختیار خرید و فروش تبعی با نام، قابل معامله در بورس انرژی و معاف از مالیات است.
همچنین مهلت تسویه در دوره عرضه اولیه و معاملات ثانویه یک روز کاری پس از انجام معامله و تسویه نقدی در سررسید حداکثر پنج روز کاری پس از آخرین روز معاملاتی خواهد بود.
گزارش دومین روز از نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات
مکان شما: خانه 1 / وبلاگ ققنوس 2 / محصولات 3 / تامین مالی جمعی 4 / گزارش دومین روز از نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات.
نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات، پنج‌شنبه ۵ اسفند به کار خود ادامه داد.
چالش‌ها و ابزارهای نوین تأمین مالی مسکن و مستغلات بررسی شد
در دومین روز این همایش مجازی که از سوی گروه پیشگامان دنیای مالی و از طریق پلتفرم «اسکای‌روم» برگزار می‌شود، سعید اسلامی بیگدلی، حمید اسدی، فخرالدین اوراق سلف چه محدودیت‌هایی دارند؟ زاوه، ندا بشیری، محمد جلیلی، حنظله فندرسکی، معین محمدی‌پور، حسن بان و میثم بیات به سخنرانی پرداختند.
دکتر سعید اسلامی بیگدلی دبیر کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران، نخستین سخنران روز دوم نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات در ابتدای سخنانش گفت: یکی از چالش‌های اصلی کشور ما در حوزه مسکن سیاست‌های حمایتی، در عرصه مسکن اجتماعی است و در این ارتباط نیاز به سیاست‌گذاری‌های مناسب داریم.
او در ادامه افزود: عمق و نفوذ بازارهای رهنی در کشورهای پردرآمد بسیار بیشتر از کشورهای کم‌درآمد است. نکته کلیدی این است که در بسیاری از کشورها بخش بزرگی از اجتماع، فاقد رتبه اعتباری و توان بازپرداخت هستند و نمی‌توانند برای دریافت وام مراجعه کنند؛ در واقع شمول مالی این بخش‌ها را در بر نمی‌گیرد. در کشور ما هم وضعیت به همین شکل است و نیازمند آن هستیم که دراین‌ارتباط سیاست‌گذاری‌های لازم صورت بگیرد.
دبیر کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران در بخش دیگر از سخنانش بیان کرد: مکنزی سه گام را برای توسعه مالی مسکن پیشنهاد می‌کند. تأمین وجوه موردنیاز برای وام‌های رهنی و مسکن از طریق بازار سرمایه، ایجاد و خلق بازار اولیه و پایداری تقویت محیطی توانمندساز این سه گام را شکل می‌دهد.
اسلامی در بخش پایانی سخنانش در این نشست نیز تصریح کرد: در حوزه تأمین مالی می‌بایست به سبد اعتبار مسکن، اعتبار در استطاعت، نحوه ورود قرض‌دهندگان و سرمایه‌گذاران به این عرصه، همچنین تضمین سرمایه و سودآوری برای سهام‌داران توجه ویژه داشت. دولت و سیاست‌گذار هم باید به پیش‌نیازهای اقتصادی یعنی پایداری اقتصاد کلان، درجه توسعه‌یافتگی مالی، کیفیت زیرساخت‌های مسکن و نظام تأمین مالی کارآمد در بخش مسکن توجه نشان دهد.
بازار سرمایه ابزارهای مناسبی برای تأمین مالی مسکن دارد
دکتر حمید اسدی حقوق‌دان بازار سرمایه در آغاز سخنانش در این نشست بیان کرد: اکثر منابع در بازار سرمایه روانه تولید می‌شود. در عرصه صنعت ساختمان گردش مالی بلندمدت است و این بازدهی بلندمدت باعث می‌شود رغبت و تمایل سرمایه‌گذاران کاهش پیدا کند و دراین‌ارتباط نیازمند بازنگری و تغییر در ابزارها و رویکردها هستیم.
این حقوق‌دان در بخشی دیگر از سخنانش در این نشست تصریح کرد: نیاز به تسریع گردش مالی در حوزه مسکن آن‌قدر بالا بوده که قانون‌گذار، پیش‌فروش آپارتمان‌ها را به تصویب رسانده است. یکی از مهمترین ابزارهای در دسترس تأمین مالی مسکن و مستغلات اوراق سلف است که این ساختار باید در بازار مسکن تطبیق داده شود و نکات حقوقی آن روشن شود.
اسدی در بخش پایانی سخنانش نیز خاطرنشان کرد: در بازار مسکن اشخاص بسیار کمی سرمایه‌گذاری می‌کنند. دلیل پایین بودن سرمایه‌گذاری در این حوزه، حجم بالای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. اوراق سلف مسکن این ویژگی را دارد که این خلأ را پوشش دهد و انگیزه‌ای ایجاد کند تا افراد با سرمایه کمتر بتوانند در این عرصه مشارکت کنند. اما چالش بسیار مهم دراین‌ارتباط گنجاندن اختیار خریدوفروش است و این حق را باید برای طرفین ایجاد کنیم؛ چرا که در غیر این صورت سود این اوراق تنها برای سرمایه‌گذار خواهد بود. بازار سرمایه ابزارهای مناسبی برای تأمین مالی مسکن دارد که می‌توانیم به‌سرعت از این ظرفیت‌ها استفاده و بهره‌برداری کنیم.
باید از تنوع سازوکارهای تأمین مالی مسکن استفاده کنیم
دکتر فخرالدین زاوه اقتصاددان، دیگر سخنران این نشست در ابتدای سخنانش اظهار کرد: تجربه دنیا نشان می‌دهد که به دلیل نرخ‌های بالای تسهیلات، متقاضی بار اصلی را در دوره‌های ابتدایی تحمل می‌کند؛ بنابراین در اقتصاد تورمی گره‌زدن منابع به تسهیلات راهکار مطلوبی نخواهد بود. دراین‌ارتباط بحث کنترل تورم بسیار اهمیت دارد و سازوکارهایی چون فناوری‌های جدید در حوزه منابع تسهیلات از تنوع خوبی برخوردار هستند. در این حوزه همه کشورها سعی می‌کنند از تجارب هم استفاده کنند و ما هم باید چنین رویکردی را دنبال کنیم.
او در ادامه سخنانش خاطرنشان کرد: مسئله عمق رهن در ایران بسیار جای کار دارد. هرچقدر که نفوذ رهن بیشتر باشد و متقاضیان بیشتری واجد شرایط دریافت وام باشند این عمق بیشتر خواهد بود.
این اقتصاددان در ادامه سخنانش بیان کرد: شکل مطلوب مداخله دولت در بازار مسکن ایران را در ۳ سطح می‌توان شناسایی کرد. فضای مناسب برای توسعه اقتصادی از طریق اصلاح سیاست‌های پولی و مالی، همچنین بهبود فضای کسب‌وکار یکی از این سطوح است. در سطح دوم با مسئله تنظیم مقررات و رابط و در سطح سوم هم با مسئله توجه به گروه‌های خاص مواجه هستیم.
زاوه در بخش پایانی سخنانش نیز با تاکید بر روی‌آوردن به فناوری‌های نوین تأمین مالی بیان کرد: باید از تنوع سازوکارهای تأمین مالی مسکن استفاده کنیم؛ همچنین در مسیر توسعه بازار مالی مسکن از طریق ابزارها و محصولات جدید، باید فاکتورهایی چون بازار اولیه رهن، افزایش رقابت، تأمین مالی با توسعه بازار ثانویه رهن و تأمین منابع با استفاده از اوراق نقدینگی را در نظر گرفت. به‌عنوان پیشنهادهایی در این حوزه نیز باید به اهمیت رشد اقتصادی پایدار برای توسعه بازار مالی مسکن، همچنین اهمیت کنترل تورم برای موفقیت و توسعه این بازار در کنار تکمیل چرخه یادگیری و اصلاح و بهبود ابزارها و نهادها توجه ویژه داشت.
در زمینه تأمین مالی املاک و مستغلات، امکان‌های متنوعی در اختیار داریم
دکتر ندا بشیری معاون توسعه کسب‌وکار فرابورس ایران در آغاز سخنانش در این نشست بیان کرد: سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به دو شکل مستقیم و غیرمستقیم انجام می‌شود. در شکل مستقیم بازیگرانی مثل شرکت‌های ساختمانی را داریم که به توسعه و مدیریت املاک می‌پردازند، همچنین دراین‌ارتباط باید به صندوق‌های املاک و مستغلات عادی و به‌موازات آن صندوق‌های املاک و مستغلات ترکیبی اشاره کرد که یا مستقیماً و یا با جمع‌آوری سرمایه‌ها تحت یک مدیریت حرفه‌ای در حوزه املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند. تأسیس صندوق‌های زیرساخت هم شکلی دیگر از سرمایه‌گذاری مستقیم است که به خرید زیرساخت‌های عمومی مانند فرودگاه و راه‌آهن از شهرها، ایالت‌ها و شهرداری‌ها می‌پردازند و با اجاره دادن آنها کسب درآمد می‌کنند.
او در ادامه افزود: در زمینه تأمین مالی املاک و مستغلات هم با روش‌های مختلفی مواجه هستیم. یکی از این‌ها وام ساخت‌وساز کوتاه‌مدت برای تأمین مالی ساخت‌وساز پیش از تأمین مالی بلندمدت است که سازنده می‌تواند پس از پایان کار وام را با وام رهنی جایگزین کند. مورد دیگر تأمین مالی گروهی است که در این روش GP سازنده املاک است. تأمین مالی جمعی هم روشی دیگر است که امکان سرمایه‌گذاری توسط سرمایه‌گذاران خرد را فراهم می‌کند.
بشیری در بخشی دیگر از سخنانش بیان کرد: از انواع دیگر تأمین مالی املاک و مستغلات می‌توان به روش‌هایی چون سهام‌دار حامی اشاره کرد و در شرایطی مورداستفاده قرار می‌گیرد که هزینه اولیه راه‌اندازی پروژه برای GP سنگین باشد. مدل دیگر دراین‌ارتباط، سرمایه‌گذاری مشترک است که طی آن طرفین منابع مالی، زمین و توان فنی خود را برای انجام پروژه به اشتراک می‌گذارند. در نهایت، روش دیگر تأمین مالی املاک و مستغلات بدهی غیر رهنی است که در این مدل دارایی معمولاً در رهن بدهی قرار نمی‌گیرد، ولی از اولویت پرداخت بالاتری از سهام و سهام ممتاز؛ و اولویت پایین‌تر نسبت به بدهی رهنی برخوردار است.
نیاز به مطالعه عمیق فناوری‌های نوین تأمین مالی داریم
دکتر محمد جلیلی مدیرعامل شرکت مشاوره رتبه‌بندی اعتباری ایران، دیگر سخنران این نشست در آغاز سخنانش بیان کرد: یکی از نکات مهمی که در اتخاذ روش‌های تأمین مالی مسکن و مستغلات باید در نظر بگیریم، این است که بدون درک و فهم صحیح از فناوریها، اقدام به پیاده‌سازی آنها در کشورمان نکنیم. دراین‌ارتباط باید توجه کنیم که آیا مطالعه عمیقی در ارتباط با یک فناوری خاص صورت‌گرفته است؟ سؤال مهم‌تر اینکه از لحاظ مالی و اقتصادی هم به‌عنوان ابزار سرمایه‌گذاری و هم تأمین مالی مسئله ما چیست؟ آیا مسئله ما نبود منابع مالی است؟ یا این مسئله است که مردم در حوزه مسکن به شکل درست سرمایه‌گذاری نمی‌کنند.
او در ادامه افزود: مسکن تنها ابزاری است که چند نوع بازدهی دارد؛ اما این ابزار با این میزان تنوع سرمایه‌گذاری نیاز به طراحی دارد. انواع گسترده صندوق‌های سرمایه‌گذاری یک فلسفه بنیادین به‌عنوان پشتوانه دارند؛ اما سؤال این است که آیا ما این فلسفه‌ها را درک کرده‌ایم؟
جلیلی در همین ارتباط افزود: ابزارهای تأمین مالی و سرمایه‌گذاری با یکدیگر تفاوت‌های بنیادین دارند و نباید با هم اشتباه شوند. اساساً سرمایه‌گذاری باید ویژگی‌های جذاب برای سرمایه‌گذاران داشته باشد. در بعضی موارد ما با قواعدی مواجه هستیم که مثلاً ۹۰ درصد سود سرمایه‌ای تقسیم شود، بیش از ۱۰۰ سهام‌دار باید داشته باشیم و هیچ ۵ سهام‌داری پیدا نکنیم که بیش از ۵۰ درصد سهم را داشته باشد. سؤال این است که این قواعد را از کجا آورده‌ایم و علت وجودی‌شان چیست؟
او در بخش پایانی سخنانش خاطرنشان کرد: باید دنیا را به چند گروه تقسیم کرد. یک گروه کشورهایی پیشرو هستند که دغدغه‌ها و بیان مسئله‌هایشان اساساً با ما متفاوت است و منطقی‌تر این است که ما از کشورهای مشابه خودمان الگوبرداری کنیم. پیشنهاد من این است که یک مرکز ملی تأمین مالی مسکن داشته باشیم که این تجربه در سال‌های اخیر در کشورهای آفریقایی انجام شده است.
مسکن به‌عنوان دارایی پایه با محدودیت‌هایی روبه‌رو است
دکتر حنظله فندرسکی اقتصاددان و متخصص تأمین مالی مسکن، در آغاز سخنانش در این نشست گفت: در خصوص ویژگی‌های تأمین مالی مسکن و مستغلات به طور مشخص باید دو گروه سازندگان و سرمایه‌گذاران را در نظر گرفت. در ارتباط با سازندگان با دو عامل یعنی تأمین مالی بلندمدت و تأمین مالی با نرخ ثابت روبه‌رو هستیم؛ و در حوزه سرمایه‌گذاران، عواملی چون نقدشوندگی بالا و سرمایه‌گذاری با نرخ متغیر دخیل هستند.
او در ادامه خاطرنشان کرد: مزایای صندوق‌ها در حوزه تأمین مالی مسکن و مستغلات را به طور عمده می‌توان در بحث معافیت مالیاتی، قابلیت اخذ وام، نقدشوندگی، سرمایه‌گذاری خرد و عدم توقف پروژه به دلیل عدم تأمین مالی برخی از شرکا و سرمایه‌گذاران شناسایی کرد.
این اقتصاددان در بخشی دیگر از سخنانش بیان کرد: اوراق سلف مسکن براین‌اساس طراحی شده که علاوه بر پاسخ‌دادن به نیاز سرمایه‌گذاران، تقاضای مصرف‌کنندگان را هم برآورده کند. دراین‌ارتباط مسکن به‌عنوان دارایی پایه با محدودیت‌هایی از جمله یکسان نبودن پروژه‌ها روبه‌رو است که راهکار آن در تأمین مالی انتشار اوراق برای هر پروژه به‌صورت خاص خواهد بود. محدودیت دیگر در این زمینه استاندارد نبودن واحدها است که دراین‌خصوص نیز می‌توان راهکار انتشار اوراق بر اساس مترمربع را پیش‌بینی کرد. در خصوص تفاوت‌های اوراق سلف مسکن با سایر اوراق سلف هم می‌توان به فاکتورهایی چون نوع دارایی پایه، تحویل فیزیکی، هدف‌گذاری برای مصرف‌کننده نهایی، همچنین خرید طی چند مرحله اشاره کرد. در همین زمینه باید انواع اوراق سلف مسکن یعنی تأمین مالی و فروش متری را در نظر گرفت.
ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات مصداق‌های متنوعی دارد
معین محمدی‌پور معاون توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران در آغاز سخنانش در این نشست بیان کرد: ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات را به‌طورکلی می‌توان در مصداق‌هایی چون عرضه فیزیکی املاک و مستغلات در بازار فرعی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، قراردادهای سلف استاندارد مسکن، همچنین قراردادهای آتی بر پایه سبد شاخص مصالح ساختمانی در نظر گرفت.
او در ادامه سخنانش با اشاره به مدل پیشنهادی انتشار اوراق سلف استاندارد جهت پیش‌فروش متری ساختمان تصریح کرد: مراحل اجرایی انتشار اوراق سلف استاندارد را می‌توان به ترتیب؛ تهیه امیدنامه مطابق با فرمت درخواستی بورس کالا و اخذ تأییدیه هیئت پذیرش، تودیع تضامین لازم توسط عرضه‌کننده، عرضه اولیه اوراق و آغاز دوره معاملات ثانویه و در نهایت تحویل یا نکول در سررسید، در نظر گرفت.
محمدی‌پور در بخشی دیگر از سخنانش در نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات، به مفهوم قرارداد آتی پرداخت و گفت: قرارداد آتی، قراردادی است که دو طرف معامله در آن متعهد می‌شوند در سررسید مشخص در آینده، مقدار مشخص از یک کالا با استاندارد مشخص را میان یکدیگر مبادله کنند. در این شکل از قرارداد، در تاریخ سررسید، خریدار وجه معامله را پرداخت کرده و فروشنده کالا را تحویل خواهد داد؛ و حسن انجام تعهدات طرفین معامله از طریق «مکانیزم اخذ وجه تضمین» بورس کالای ایران ضمانت می‌شود.
ایجاد بازار رقابت و تخصیص مطلوب منابع از مشخصه‌های بورس املاک است
دکتر حسن بان دبیر کمیته مؤسسین بورس املاک ایران، سخنران بعدی این نشست بود که در ابتدا با پرداختن به چیستی بورس املاک بیان کرد: جمع‌آوری سرمایه‌های جزئی و پراکنده و تجمیع آنها در جهت تجهیز منابع مالی شرکت‌ها، توزیع عادلانه درآمد و ایجاد احساس مشارکت، ایجاد یک بازار رقابت کامل و تخصیص مطلوب منابع را می‌توان از اصلی‌ترین مشخصه‌های بورس املاک محسوب کرد.
او در ادامه سخنانش به تشریح چگونگی بورس املاک پرداخت و اظهار کرد: سرمایه‌گذاری و تأسیس به روش مرسوم سنتی یکی از رویکردهای اصلی در بورس املاک است که تأمین بودجه از بالا به پایین را دنبال می‌کند و از ریسک‌های آن می‌توان به فرمایشی بودن و هم‌راستا نبودن با عرف بازار اشاره کرد. هزینه این رویکرد را نیز می‌توان در زمان زیاد برای رسیدن به نقطه سربه‌سر دانست. رویکرد دیگر در بورس کالا، سرمایه‌گذاری و تأسیس به روش استارتاپی است که با روش استناد به قوانین موجود برای سرمایه‌گذاری مشترک خصوصی – دولتی عمل می‌کند. در این رویکرد، توزیع ریسک در بازه‌های زمانی ازپیش‌تعیین‌شده اتفاق می‌افتد و هزینه آن را نیز می‌توان در شکست نقطه‌های سربه‌سر در هر مرحله و توزیع هزینه بین ارکان آن شناسایی کرد.
باید از فناوری تأمین مالی جمعی مبتنی بر زنجیره بلوک استقبال کرد
دکتر میثم بیات دکترای مدیریت مالی و متخصص تأمین مالی، آخرین سخنران دومین روز نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات در ابتدای سخنانش بیان کرد: انواع روش‌های تأمین مالی را به‌طورکلی می‌توان مبتنی بر قرارداد و پروژه به‌حساب آورد. روش‌های تأمین مالی مبتنی بر قرارداد را می‌توان با مشخصه‌هایی چون عاملیت و قراردادهای پیش‌فروش بلندمدت شناسایی کرد. در تأمین مالی مبتنی بر پروژه هم می‌توان فاکتورهایی چون صندوق سرمایه‌گذاری پروژه، اوراق پروژه مسکن، شرکت سهامی عام پروژه‌های ساختمانی، اوراق وکالت ساخت، اوراق استصناع، همچنین عرضه خصوصی سهام و بدهی مبتنی بر انبوه‌سازی را در نظر گرفت.
او در ادامه سخنانش با تشریح روش‌های دیگر تأمین مالی مبتنی بر فناوری‌های نو اظهار کرد: تأمین مالی مبتنی بر زنجیره بلوک مشتمل بر انتشار اوراق و سکوک مبتنی بر بلاک‌چین، استفاده از رمزارزها، عرضه اولیه کوین و تأمین مالی جمعی بر اساس زنجیره بلوک را باید به‌عنوان یکی از فناوری‌های نوین در تأمین مالی مسکن و مستغلات در نظر گرفت. تبدیل دارایی‌ها و املاک به توکن، استفاده از درآمدهای خارج از موضوع پروژه از قبیل مشارکت در ساخت، تهاتر و فروش ساختمان و زمین از دیگر روش‌ها در این حوزه است. همچنین در همین ارتباط می‌توان به روش‌هایی چون انتشار اوراق ارزی خصوصی یا جذب سرمایه‌گذار مستقیم خارجی در پروژه‌های انبوه؛ همچنین ترکیبی از راهکارهای مختلف آورده، سهام، بدهی و جذب شریک اشاره کرد.
گفتنی است؛ نشست ملی ابزارهای تامین مالی مسکن و مستغلات روز یکشنبه ۸ اسفندماه میزبانان سخنرانان بعدی این رویداد خواهد بود.
آغاز مرحله نخست اولین عرضه اولیه اوراق اوراق سلف چه محدودیت‌هایی دارند؟ اوراق سلف چه محدودیت‌هایی دارند؟ سلف موازی استاندارد برق
مدیرعامل شرکت تولید نیروی برق حرارتی گفت: این شرکت مادر تخصصی به عنوان پیشتاز در استفاده از روش‌های تامین مالی، به استناد تبصره ۵ قانون بودجه سال ۱۳۹۹ موفق به انتشار اوراق مالی اسلامی از نوع سلف موازی استاندارد برق شده است.
به‌گزارش برق نیوز، "محسن طرزطلب" با بیان این خبر افرود: این عرضه اولیه نخستین تامین اوراق سلف چه محدودیت‌هایی دارند؟ مالی صنعت برق در بخش دولتی است که در نماد معاملاتی «سحرا» و طی دو مرحله انجام می‌شود.
وی با اعلام آغاز مرحله نخست اولین عرضه اولیه اوراق سلف موازی استاندارد برق بخش دولتی در روز جاری، گفت: شرکت مادر تخصصی تولید برق حرارتی در راستای تامین مالی طرحهای توسعه‌ای خود بنا دارد طی دو مرحله نسبت به انتشار و عرضه اولیه اوراق سلف موازی استاندارد برق به ارزش ۱۳ هزار و ۵۷۹ میلیارد ریال در بازار مشتقه بورس انرژی ایران اقدام نماید که در گام نخست برابر با ۶ هزار ۵۷۹ میلیارد ریال از این اوراق امروز سه شنبه در این بازار با موفقیت عرضه اولیه شد.
طرزطلب با اشاره به جزییات این تامین مالی افزود: امروز دو میلیون و ۴۲۰ هزار و ۷۴۳ قرارداد سلف موازی استاندارد برق توسط شرکت مادر تخصصی تولید برق حرارتی به ارزش ۶ هزار و ۵۷۹ میلیارد ریال در نماد "سحرا ۰۲۱" به روش حراج ناپیوسته در حالی عرضه شد که تعهد پذیره نویسی این اوراق به گروه خدمات بازار سرمایه سهم آشنا و شرکت تامین سرمایه امین اختصاص یافته است.
وی تصریح کرد: صندوق سرمایه‌گذاری اختصاصی بازارگردانی سهم آشنا یکم نیز نقش بازارگردان را برای این اوراق طی دوره عرضه ثانویه ایفا خواهد کرد که بر اساس امید نامه این عرضه اولیه، بازدهی سالانه این اوراق حداقل ۱۷.۵ درصد خواهد بود. همچنین این اوراق منضم به قراردادهای اختیار خرید و فروش تبعی بوده و دوره زمانی این قراردادها، دو سال پس از تاریخ شروع عرضه اولیه است.
مدیرعامل شرکت تولید نیروی برق حرارتی ادامه داد: اوراق سلف موازی استاندارد از سود بین دوره‌ای برخوردار نیست و در پایان دوره، خریدار می‌تواند با توجه به قیمت اوراق در سررسید و بر اساس قیمت اختیار خرید یا فروش تبعی نسبت به تحویل فیزیکی یا تسویه نقدی اقدام کند. این اوراق از طریق کارگزاری امین آوید عرضه می‌شود و کارگزار بازار گردان نیز شرکت کارگزاری سهم آشنا است.
طرزطلب با اشاره به اینکه این مسئله نشان از انعطاف پذیری شرکت و کادر تامین مالی آن با توجه به محدودیت‌های موجود برای شرکت‌های دولتی است، اظهار امیدواری کرد: با رفع محدودیت شرکت‌های دولتی و هموار کردن مسیر استفاده از بازار سرمایه از طریق اصلاحات قوانین و مقررات می‌توان مسیر توسعه جدیدی را برای سال‌های آتی ترسیم و پروژه‌های دولتی را به سرانجام رساند.
وی اضافه کرد: در این راستا شرکت مادر تخصصی در راستای استفاده از ظرفیت‌های قانونی و به استناد تبصره (۵) قانون بودجه سال ۱۳۹۹ کل کشور موفق به اخذ مجوزات لازم برای انتشار اوراق سلف موازی استاندارد برق به میزان ۱۳، ۵۷۹ میلیارد ریال طی دو مرحله شد.
مدیرعامل شرکت تولید نیروی برق حرارتی خاطرنشان کرد: اتکای شرکت‌های دولتی به منابع عمومی دولتی مهمترین عامل توقف یا افزایش دوران ساخت پروژه‌های دولتی بوده به نوعی که بعضاً طرح یا پروژه دولتی دیگر توجیه پذیری اقتصادی ندارد؛ از این رو تمرکز بر سایر روش‌های تامین مالی یکی از الزامات پیشرفت و توسعه ظرفیت در هر بخشی است.
دیدگاه شما